Как инвестиционный рынок недвижимости остывает и возвращается к новой нормальности

Можно констатировать, что годы рекордов российского рынка недвижимости подошли к концу, считает основатель частной M&A-практики Саян Цыренов. Мы видим нормализацию рынка и его возвращение к более стабильным показателям. В 2025 году объем инвестиций, по разным оценкам, снизился на 20–30% по сравнению с 2024-м и составил порядка 700–900 млрд рублей. Какие тенденции проявились за этот год и как это повлияло на рантье — крупнейших игроков рынка недвижимости?
Маркетинговое исследование рынка строительства жилой недвижимости в Москве и Московской области 2020-2024 гг., с прогнозом до 2029 г. www.restko.ru/market/12914 Начнем с уходящих трендов, и главный из них — это, конечно, снижение числа сделок по продаже объектов иностранными инвесторами. Тем не менее ряд заметных трансакций, начатых давно, закрылся в 2025 году: это продажа доли в компании Malltech, покупка портфеля аутлетов «Пулково» и «Белая Дача», а также продажа складского комплекса Ghelamco в Дмитрове. Заметного числа таких сделок не ожидается, за исключением точечных трансакций по причине ухода основных иностранных инвесторов и усложнения процедуры получения одобрений.
Куда менее очевидная тенденция прошлого года, но, возможно, куда более важная — это продажа знаковых активов банками, которые на протяжении долгого времени предпочитали реструктурировать задолженность своим заемщикам.
Здесь можно выделить реализацию таких трофейных объектов, как бизнес-центр «Белая площадь» и торговый центр «Времена года», Сбербанком, а также продажу БЦ «Даниловская мануфактура» совместным предприятием КР (принадлежит миллиардеру Александру Клячину. — Forbes) и Сбербанка. Очевидно, что данная тенденция будет только усиливаться, так как все еще большой пласт объектов находится в собственности банков или в процессе передачи им.
Год прошел под эгидой высоких процентных ставок, что, конечно, повлияло на снижение объемов инвестиций. Но при этом есть и положительный тренд, который не сразу очевиден: весь прошлый год ключевая ставка медленно, но верно снижалась и уже достигла уровня 2023 года.
Снижение «ключа» уже создало важный тренд на рынке офисной недвижимости вкупе с ростом ставок аренды. Мы видим все меньше покупок под собственное размещение и все больше инвестиционных сделок. Инвесторы начинают интересоваться качественными офисами для сдачи в аренду, и это дает привлекательную доходность, которая может выдерживать текущую стоимость долга. Российский рынок после долгой паузы снова увидел сделки Sale Leaseback — продажи с обратной арендой, крупнейшим примером является реализация компанией ФСК бизнес-центра «Сидней Сити» площадью более 75 000 кв. м с обратной арендой для своей новой штаб-квартиры.
Кроме того, крупнейшие институты коллективных инвестиций наращивают свои портфели в офисах. Так, УК «Современные фонды недвижимости» приобрела БЦ «Белая площадь», который уже имеет крупный договор аренды с «Яндексом», а УК «ВИМ Сбережения» — бизнес-центры «Дельта Плаза» и «Серебряный фонтан», в том числе с обратной арендой от компании «Эталон». Заметное число сделок было совершено управляющими компаниями «Парус Управление активами», «Альфа-Капитал» и «ААА Управление капиталом». Все это говорит о том, что рынок коллективных инвестиций переживает значительный рост интереса со стороны ретейл-инвесторов даже во времена высоких депозитных ставок и иллюстрирует долгосрочную тенденцию к институциализации по примеру развитых рынков, где значительную часть игроков составляют публичные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trusts).
Еще одной тенденцией стало то, что крупнейшие участники рынка коллективных инвестиций существенно развили закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), ранее не самый популярный инструмент владения объектами недвижимости. Сегодня этот сегмент стал значимой частью всего российского рынка недвижимости. Например, только под управлением УК СФН находится портфель общей площадью более 3,5 млн кв. м. Однако, кроме УК, этот инструмент стал использоваться и многими крупными собственниками недвижимости, так как, помимо прочего, он дает определенную конфиденциальность, что остается немаловажным фактором в условиях потенциальных санкционных рисков.
Офисный рынок был самым активным с точки зрения инвестиций и динамики ставок аренды. Другие сегменты давали меньше позитива, но оставались в меру активными. Многие девелоперы жилья продавали часть своих площадок с целью сбалансировать портфель строящихся проектов и объемов долговой нагрузки. Ставки аренды складов перестали расти, но этот сегмент продолжает быть привлекательным в силу своей стабильности и прогнозируемой доходности. Рынок торговой недвижимости остается все еще фрагментированным, мы видим сделки с уже успешными объектами или с объектами с очевидной добавленной стоимостью.
В целом можно сказать, что инвестиционный рынок недвижимости в России прошел основную трансформацию и постепенно нормализуется. Безусловно, долгий период крайне дорогого долга будет еще влиять на рейтинг рантье, но текущие тенденции позволяют надеяться на долгожданную стабилизацию. Снижение процентных ставок постепенно будет возвращать объемы классических инвестиционных сделок во всех сегментах, а время дисконтированных активов иностранных продавцов уходит.