С января 2016 года россиян ждут важные изменения налогового кодекса, касающиеся сделок с недвижимостью.

Первое затронет вопрос освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц в зависимости от срока владения недвижимостью. «До конца 2015 года действуют существующие правила, согласно которым собственник освобождается от уплаты НДФЛ с суммы, полученной от продажи недвижимости, если он владел ею три года и более, - комментирует Мурат Бороков, руководитель юридического отдела клиентского сервиса Kalinka Group. - С 2016 года этот период увеличится до пяти лет». Таким образом, средства, вложенные покупателем в недвижимость в 2015 году, можно вновь конвертировать в деньги уже в 2018 году – без оплаты НДФЛ, но с прибылью - с учетом роста рыночной стоимости квадратных метров. Соответственно, недвижимость, приобретенная после 1 января 2016 года и проданная в течение первых пяти лет владения ею, обязывает собственника оплатить 13% с дохода, полученного от сделки. По мнению Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, выжидать пять лет, чтобы избежать уплаты НДФЛ, готовы не более 10% потенциальных инвесторов.
Параллельным нововведением, вступающим в силу в будущем году, государство предусматривает «страхование» от недобросовестных продавцов, намеренно занижающих сумму сделки с целью уменьшения налоговой базы. Начиная с 2016 года налоговая ставка будет рассчитываться от 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, даже если прописанная сторонами цена в договоре купли-продажи будет меньше этой суммы.
Пример расчета суммы налоговой ставки*
Стоимость продаваемого объекта недвижимости, указанная в договоре купли-продажи
14 000 500 руб.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости
34 600 000 руб.
Налоговая база
34 600 000 руб. х 0,7 = 24 220 000 руб.
Налоговая ставка
24 220 000 руб. х 13% = 3 148 600 руб.
*с 1 января 2016 года
При этом у продавца остается законная возможность уменьшить налоговую базу на понесенные им расходы. Это означает, что налогообложению подлежит разница между ценой продажи в настоящий момент и той суммой, которая была уплачена за недвижимость при ее покупке.
Пример расчета суммы налоговой ставки с учетом расходов продавца на приобретение недвижимости**
Стоимость объекта недвижимости, приобретенного продавцом, по договору купли-продажи
14 000 500 руб.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости
34 600 000 руб.
Налоговая база с учетом расходов продавца
34 600 000 руб. х 0,7 - 14 000 500 руб. = 10 219 500 руб.
Налоговая ставка
10 219 500 руб. х 13% = 1 336 335 руб.
**с 1 января 2016 года
Таким образом налоговая ставка может быть снижена в несколько раз, и нет смысла указывать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости.
По мнению экспертов, изменение в порядке расчета налоговой базы по доходам от сделок с недвижимостью способствует сокращению серых, мошеннических схем и оздоровлению отечественного рынка недвижимости. Однако новый способ расчета НДФЛ на первом этапе может спровоцировать дополнительный рост цен на жилье: собственники высоколиквидных объектов, не заинтересованные в пятилетнем ожидании момента продажи без вычета 13% с доходов от сделки в государственную казну, будут «закладывать» необходимые налоговые отчисления в стоимость своего объекта, и де-факто оплата НДФЛ ляжет на плечи покупателя.
«На адаптацию рынка к предстоящим изменениям потребуется 3-6 месяцев, - считает Екатерина Румянцева. - Реформы, даже конструктивные, не всегда проходят гладко и безболезненно, поэтому не стоит ждать начала нововведений. Если планировалась покупка недвижимости с целью инвестиций, самое лучшее время для этого – до конца текущего года».
К дополнительным плюсам покупки в кризис, который переживает сейчас рынок, относятся также компромиссные цены на недвижимость, когда покупатель может договориться о дисконте и приемлемых условиях оплаты. «Предыдущие кризисы показывают, что за спадом неизменно следует подъем, а затем стабилизация, - говорит Екатерина Румянцева. - Поэтому эффективно покупать недвижимость на падающем рынке, когда предложений много и цены минимальны, а продавать - на растущем. Тем более, что в нынешний кризис рублевые цены на элитные объекты продемонстрировали рост от 7 до 20%, в зависимости от качества объекта и его локации».