Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Довольно часто во время поиска квартиры для покупки продавцы уверяют покупателей: «У нас чистая квартира, мы, когда сами ее покупали, все проверили». Однако когда я запрашиваю результаты такой проверки, выясняется, что это была лишь поверхностная оценка по общедоступным данным, а не глубокая профессиональная экспертиза. Не редко покупатели ориентируются на формулировку: «квартира проверена». Проверка может быть от банка, от юридической компании, от онлайн-сервиса или частного специалиста. Но ключевой вопрос не в том, кто проверял. Вопрос — насколько глубоко это было сделано. В этой статье я предоставил разбор двух реальных форматов проверки одной и той же квартиры. В первом случае — типовая проверка. Формат, который могут выдавать банки, юридические компании и различные онлайн-сервисы. PDF на 2–3 страницы. По сути — сжатый отчет. Во втором случае — работа эксперта по безопасности сделки: — правовое заключение на ~9 страниц — отдельный подробный отчет по истории квартиры и рискам — па

Проверка квартиры через интернет кажется логичным и удобным шагом. Есть десятки сервисов и сайтов, которые собирают данные из открытых источников и формируют некий “отчёт”. Возникает ощущение, что этого достаточно для принятия решения. На практике это не так. Все подобные сервисы работают с открытыми данными. Это сайты судов, база судебных приставов, сведения о банкротствах, отдельные разделы Росреестра, реестры наследственных дел и доверенностей. Они действительно могут дать часть информации, но не решают задачу проверки в целом. Например, на сайте Росреестра в разделе справочной информации объекта недвижимости можно увидеть наличие обременения. Но данные там могут обновляться с задержкой. Обременение уже снято, а в базе оно ещё отображается. Или наоборот — в базе всё “чисто”, а в реальности ограничения уже наложены. В результате человек либо зря пугается, либо, что хуже, принимает неверное решение и заходит в сделку. Открытые источники не дают полной картины. Они не показывают детали

Покупка квартиры — это серьёзный шаг, и каждый опытный специалист по недвижимости знает, что важно не только найти идеальный вариант, но и избежать скрытых рисков, которые могут появиться даже на стадии предварительного изучения. Именно поэтому на сегодняшнем рынке приходится нередко отказываться от квартир до внесения аванса и до самой проверки документов. В одной из моих предыдущих статей я уже рассказывал историю, которая наглядно демонстрирует, почему важно обращать внимание на детали даже до внесения аванса. Мы с клиентом подбирали квартиру, и среди нескольких вариантов остановились на одной, которая казалась подходящей. Однако продавец с самого начала показал явные признаки торопливой продажи: он не мог определиться, покупает ли он новостройку, квартиру в соседнем подъезде или в другом доме. Это сразу же вызвало у меня настороженность. Дальше выяснилось, что продавец был в сложной ситуации: его бывшая жена угрожала забрать половину квартиры, так как она была приватизирована в их

Многие считают, что если закон не запрещает оплачивать недвижимость наличными, значит в этом нет никакой проблемы. Формально это действительно так. Но на практике именно такие сделки чаще всего становятся объектом судебных споров. Показательный пример — история с судебным процессом с участием известной певицы. В той ситуации даже видеозапись передачи денег не смогла полностью убедить суд. Остались сомнения относительно суммы денег. То есть суд условно дал понять: пачки денег мы видим, но что в этих пачках – неизвестно. И это важный момент. Даже если деньги реально передавались, в судебных разбирательствах иногда приходится доказывать сам факт их существования. Сделки с наличными часто попадают под особое внимание по нескольким причинам: В таких ситуациях в суде возникает ключевой вопрос: были ли деньги на самом деле? И иногда доказать это оказывается сложнее, чем кажется. То есть такую сделку легче оспорить. Конечно, речь идёт о крупных суммах. Если, например, вы передали аванс 50 тыся

В сегменте жилой недвижимости низкой и средней ценовой категории обычно используются довольно простые способы авансирования квартиры. Чаще всего заключаются авансовые соглашения, вносятся небольшие авансы или обеспечительные платежи. Иногда используется задаток, но это происходит не так часто. Однако ситуация меняется, когда мы переходим в сегмент более дорогой недвижимости — условно от 50 млн рублей и выше. Здесь условия для покупателя заметно ужесточаются. Продавцы нередко требуют крупные задатки, а сами условия внесения задатка становятся гораздо сложнее. Например, собственник может не предоставлять полный пакет документов на объект даже на встрече по задатку, обещая передать документы только после внесения денег. Почему так происходит? Дело в том, что у дорогих объектов недвижимости, особенно у коммерческой недвижимости, пакет документов может быть очень большим. Его подготовка требует значительных ресурсов: необходимо собрать техническую документацию, заказать выписки, восстанови

Это третья статья из серии о том, почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному. Если вы пропустили предыдущие материалы, можно начать с них: Первая часть: Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному. Вторая часть: Как на самом деле проходят сделки в дешёвом и среднем сегменте недвижимости. В них мы разобрали, почему цена сопровождения зависит не только от стоимости квартиры, но и от сложности сделки, уровня рисков и подхода покупателя. Теперь поговорим о другом вопросе: почему сделки с дорогой недвижимостью требуют совсем другого уровня экспертизы. Когда речь идёт о дорогой недвижимости — например, объектах стоимостью в сотни миллионов рублей и выше — меняется практически всё. Становится больше участников сделки, усложняются финансовые расчёты, возрастает размер задатков. Ошибка в документах может стоить уже не десятков тысяч рублей, а миллионов. Например, неправильно составленный предварительный договор может привести к потере задатка. Если з

В предыдущей статье я объяснял, почему сопровождение сделок с недвижимостью может стоить по-разному. Если вы её пропустили, можете сначала прочитать первую часть: «Почему сопровождение сделок с недвижимостью стоит по-разному». В ней мы разобрали главный принцип: цена услуг зависит не столько от стоимости квартиры, сколько от сложности сделки и уровня рисков. Теперь давайте посмотрим, как сделки реально проходят на практике в разных ценовых сегментах. Потому что теория и реальность рынка часто отличаются. Если посмотреть на рынок недорогой недвижимости, можно заметить одну интересную особенность. Очень многие сделки там проходят максимально просто. Обычно это выглядит примерно так: · покупатель находит объявление · связывается с продавцом · скачивает шаблон договора из интернета или получает его от агента · подписывает документы · переводит деньги или передает их напрямую на сделке до регистрации · приемка квартиры может проходить как сразу в день сделки, так и после регистрации И на э

Когда люди сравнивают стоимость сопровождения сделок с дешёвой и дорогой недвижимостью, у них часто возникает вполне логичный вопрос. Почему услуги стоят по-разному? На первый взгляд кажется, что проверка квартиры за 5 миллионов и за 100 миллионов — это одна и та же работа. Документы те же, выписки из реестров те же, договоры выглядят похожими. Поэтому создаётся впечатление, что и стоимость сопровождения должна быть примерно одинаковой. Но на практике всё устроено иначе. Сделки с недвижимостью могут отличаться друг от друга гораздо сильнее, чем кажется на первый взгляд. И чем дороже объект, тем выше цена возможной ошибки. Именно это и влияет на стоимость сопровождения. Любая сделка с недвижимостью — это система рисков. Иногда они минимальны. Иногда могут стоить очень дорого. Если покупатель приобретает квартиру за 3–5 миллионов рублей, то даже серьёзная ошибка в большинстве случаев не приводит к катастрофическим финансовым последствиям. Но когда речь идёт об объекте стоимостью 100 мил

Многие продавцы недвижимости уверены: главные риски в сделке несёт покупатель. Покупатель боится мошенников, скрытых собственников, проблем с документами. Поэтому он проверяет квартиру, заказывает выписки, иногда нанимает юриста. А продавец часто думает, что для него всё гораздо проще: подписал договор, получил деньги — и на этом история закончена. Иногда после сделки покупатель может предъявить продавцу претензии и даже обратиться в суд. И в некоторых случаях покупатели действительно пытаются уменьшить покупную стоимость квартиры, взыскав часть денег обратно. И таких ситуаций становится всё больше. Почему это происходит Рынок недвижимости постепенно меняется. Если раньше большинство людей ориентировались на простую логику — «подписали договор, значит всё окончательно», — то сегодня покупатели стали намного грамотнее. Они изучают практику, консультируются с юристами, работают с адвокатами. И если после покупки обнаруживаются проблемы с квартирой, некоторые покупатели пытаются взыскать

Многие участники сделок, которые самостоятельно проводят сделки с недвижимостью, часто используют шаблоны договоров купли-продажи или скачивают их из интернета. На первый взгляд это кажется простым решением: взять готовый договор, заполнить данные сторон и подать документы на регистрацию. Однако на практике именно такие шаблонные договоры нередко становятся причиной приостановки государственной регистрации в Росреестре. На самом деле причин для приостановки может быть десятки. Иногда это серьёзные юридические ошибки, но нередко — банальные технические детали, на которые стороны просто не обратили внимания. Приостановка регистрации — это не просто задержка до 3 месяцев. В некоторых случаях она может привести к серьёзным последствиям для всех участников сделки. Особенно сложной ситуация становится при альтернативных сделках, когда одновременно продаётся и покупается несколько объектов недвижимости. В такой схеме может возникнуть ситуация, когда: • часть квартир в цепочке уже зарегистриро