Управляющий арендными квартирами

Рынок аренды за последние три года можно сравнить с «американскими горками». Сначала смещение фокуса с покупки на съём жилья из-за недоступной ипотеки, а потом массовый выход на рынок инвестиционных квартир сильно изменили правила игры. Главный перелом случился из-за двух факторов. И вот эта комбинация сначала разогнала цены, а теперь начала их охлаждать. Ниже представлена аналитика по РФ с разбивкой по 2024, 2025 и началу 2026 года. В 2024-ом цены на аренду росли стремительно. В среднем по России (не беру мегаполисы) снять квартиру стоило в районе 28 тысяч рублей. Жилье сдавалось где-то за 20–25 дней. Иногда и быстрее. Спрос был ажиотажный. Люди буквально «охотились» за нормальными вариантами. И условия диктовали собственники. В начале года рост стоимости арендного жилья замедлился. В среднем (опять же без мегаполисов) квартиру можно было сдать в районе 31 тысячи рублей. А вот четвёртом квартале цены упали почти на 4%. Одновременно начали расти сроки поиска квартирантов. По регионам д

Квартиранты съехали раньше времени, а следующие даже не появились на горизонте. Знакомо? А ведь каждый день простоя = финансовые потери. С этим сталкиваются многие собственники. И новички, и те, кто уже давно на рынке аренды. Сегодня расскажу, что приводит к простою и как этого избежать. Большинство собственников вспоминают о поиске нового арендатора (нанимателя) только тогда, когда предыдущий уже съехал. Это стратегическая ошибка. Здесь нужен системный подход, контроль и планирование. И, конечно же, договор. Хотя до сих пор некоторые собственники против него. Там обязательно должен быть чётко прописан срок уведомления о выезде. Две недели минимум. А лучше месяц. Именно этот пункт даёт вам время. Вы спокойно можете начать поиск нового арендатора (нанимателя) до того, как квартира освободится. И здесь есть ещё один важный момент, о котором многие забывают. В договоре нужно зафиксировать возможность показывать квартиру до выезда жильцов. Также в документе нужно предусмотреть пункт о том

При посуточной сдаче жилья в аренду есть определённые риски, но они вполне контролируемые. А большинство проблем можно и вовсе не допустить. В статье расскажу об этом подробнее. Да, никто полностью не застрахован от того, что жильцы могут «разнести квартиру», устроить вечеринку, а соседи вызвать полицию… Но, как правило, это происходит из-за отсутствия системы. Если коротко, вот рабочий алгоритм: Теперь об этом подробнее. Частая ошибка – обустраивать квартиру как для себя. При сдаче квартиры посуточно нужно, чтобы жильё выдерживало большой поток гостей. Что важно: Перед заездом гостей проверьте замки, электрику, сантехнику, бытовую технику. Не забывайте про фото- и видеофиксацию. Например, вы или горничная обнаружили разбитую варочную плиту. Но жильцы уверяют, что так было изначально. Избежать конфликтов как раз и поможет съёмка. Думаю, этот вопрос волнует многих. Ключевую роль играет идеальная чистота, современный ремонт, наличие техники (кофемашина, посудомойка, стиральная машина, ф

Часто слышу от тех, кто никогда не сдавал жильё: «а что там сложного, нашел квартиранта и сиди, получай деньги». Но мы-то с вами знаем, что не всё так просто. Сдача жилья – это определённый риск. Чужие люди в квартире, испорченная мебель, задержки по оплате. А найти добросовестных арендаторов тот ещё квест. Но хорошая новость в том, что большую часть проблем можно отсечь заранее. Как? Расскажу в статье. 1. Заключайте договор. Да, как бы банально это не звучало. Чётко пропишите: сколько платят, когда, кто оплачивает коммуналку, что делать, если что-то сломалось, когда и как вы можете проверить квартиру и т.п. Отдельный момент – пропишите условия расторжения договора. Также сразу «на берегу» лучше обсудить: размер залога (обеспечительного платежа), в каких случаях он может быть удержан, кто и за какой ремонт отвечает. Чем меньше недосказанности, тем вам спокойнее. 2. Сделайте акт приёма-передачи: опишите состояние квартиры, перечислите мебель и технику, зафиксируйте детали. И обязательно

Вы выставили объявление. Фото, описание, цена. Прошла неделя, вторая… Тишина. И в какой-то момент ловите себя на мысли: «Почему одни сдают квартиру за 2–3 дня, а у меня она висит месяцами?» Квартира может стать источником дополнительного дохода. Главное, найти хороших жильцов. Но не всегда это удается сделать оперативно. И пока жильё пустует, каждый месяц вы теряете деньги. Желание сдать подороже – абсолютно понятное. Но есть нюанс: сегодня на рынке достаточно предложений и проблем с выбором у арендаторов (нанимателей) нет. И если цена даже немного завышена, человек просто пролистнёт. Соответственно, квартира простаивает, вы теряете деньги и время, и в итоге всё-таки сдаётесь и снижаете стоимость. Здесь нужно посчитать, может, лучше поставить цену чуть ниже рынка и сдать за несколько дней, чем ждать месяцами? Не секрет, что на скорость сдачи влияет и состояние квартиры. Поэтому жилье должно выглядеть опрятно и эстетично. Не нужен дорогой ремонт. Большие вложения неизбежно поднимут аре

Вы в другом городе. Пришло время оплаты от арендатора (нанимателя), но зачислений на счёт нет. Набираете ему с логичным вопросом: «где деньги?» А в ответ – гудки. Сначала думаешь, человек занят, потом перезвонит. Но так проходит день, второй, неделя… Что делать? Расскажем в статье. Не надо сразу рисовать в голове криминальные сценарии. Иногда всё банально. У квартиранта мог сломаться телефон, или он мог уехать в путешествие. Поэтому сначала попробуйте найти человека в соцсетях. А если у вас есть общие знакомые или контакты бывших наймодателей, напишите и им. Ещё один вариант – соседи. Иногда именно они в курсе, что происходит и куда подевались жильцы. И даже если такой информацией они не располагают, через них можно узнать: когда в последний раз они видели арендаторов и горит ли по вечерам свет в квартире. Допустим, прошло уже несколько дней. Телефон молчит. В соцсетях человек не отвечает. Соседи говорят, что давно его не видели. В такой ситуации можно даже написать заявление в полицию

Звонок в 23:40: «Ваш арендатор – член ОПГ». Да, это реальная история. Подробности расскажу чуть ниже. А сейчас немного о том, как обезопасить свою недвижимость и получать стабильный доход. Один из способов … Это когда вы перестаёте быть диспетчером, юристом, психологом и коллектором в одном лице. Всеми проблемными вопросами занимается профессиональный управляющий. Вплоть до судов, если потребуется. В этом и заключается отличие услуги доверительного управления от риелторской деятельности. Риелторы ищут жильцов за комиссию. Все остальные вопросы ложатся на плечи собственника. Это частая фраза собственников. И я понимаю. Кажется, что там сложного? Разместил объявление, показал квартиру, заселил, получил деньги. Но рынок аренды изменился. Сейчас это: -проверка благонадёжности жильцов; -грамотно составленные договоры; -контроль оплаты коммуналки; -работа с просрочками; -страхование рисков; -юридическая подготовка к спорам. Управляющие работают как в длительной, так и в посуточной аренде. Се

Квартиранты съехали, вы заходите в пустую квартиру… А там пусто в прямом смысле. Нет микроволновки, пылесоса, телевизора, стиральной машины. Даже холодильника, который с трудом проходил в дверной проём. И в голове только один вопрос: «Как так?» жильцы же платили вовремя, говорили, что работа у них стабильная, обещали беречь всё как своё. А дальше начинается подсчёт ущерба. Сколько это стоит? Сколько времени займет разбирательство? Найдут ли их вообще? Не паникуйте. Пишите заявление в полицию по месту нахождения имущества. Хорошо, если у вас грамотно оформлены документы (об этом ниже). Но даже если договора нет, или какие-то моменты в нём были упущены, всё равно обращайтесь к правоохранителям. Дальше уже их работа: проверка камер, опрос свидетели, проверки. Есть несколько моментов, о которых важно помнить. 1. Когда подаете заявление, обязательно возьмите письменное подтверждение о его принятии с номером (КУСП). Это доказательство, что дело зарегистрировано. 2. В заявлении не указывайте

Сегодня мы поговорим про страхование квартир, в том числе апартаментов, так как это основные виды объектов недвижимости в доверительном управлении. Для начала давайте обозначим предметы страхования. Стены, пол, потолок, перегородки и перекрытия. Чтобы легче было представить – это квартира в черновой отделке. Основные риски: 1. Пожар, удар молнии, взрыв 2. Воздействие жидкости (затопление, воздействие средств пожаротушения) 3. Стихийные бедствия (шквал, землетрясения, оползни, наводнения, град и т.д.) 4. Аварии инженерных систем 5. Противоправные действия 3-х лиц (грабёж, разбой, кража) 6. Падение (деревьев, транспортных средств, столбов, летательных аппаратов и пр.) Дополнительные риски 1. Короткое замыкание 2. Проведение ремонтных работ в помещении 3. Вандализм 4. БПЛА (военные, боевые) 5. Для квартир на последних этажах, воздействие атмосферных осадков (на кровлю, перекрытия, балконы, окна) 6. Сдача недвижимости в аренду Имеется ввиду, что факт сдачи квартиры в аренду повышает вероят

Взяли ипотеку, купили квартиру и решили сдвать её? Так делают многие. Но перед тем, как заселить жильцов, рекомендую заглянуть в договор с банком. Зачем? Чтобы не остаться без квартиры и не потерять льготные проценты. Такие случаи уже есть. В 2024-м москвич оформил семейную ипотеку и приобрёл жильё в Котельниках. Платеж 59 тысяч в месяц, срок - 30 лет. Спустя год решил жильё сдавать. Налоги не платил. Деньги квартирантка переводила на карту. Чуть позже собственник решил поднять аренду. Квартирантка не согласилась и выдвинула свои условия: или собственник сохраняет прежнюю цену, или сведения, что он нелегально сдаёт квартиру, дойдут до налоговой и банка. Парень не согласился. Девушка обратилась в инстанции, предоставила им чеки и договор аренды. Как выяснилось, мужчина не имел права сдавать ипотечную квартиру без разрешения банка. Это прописано в договоре. Банк нарушение установил и предложил два варианта: Мужчина не смог погасить оставшуюся часть ипотеки, поэтому выбрал второй вариант