Ageeva Real Estate

Без лишних слов: 5 критериев, которым должен соответствовать реальный, а не «раздутый» инвест. 1️⃣ Реалистичная доходность Естественно, чем выше ожидаемый доход, тем лучше. Но разница между средним для данного рынка значением и обещанием по проекту должна быть объяснимой и адекватной. Если же рынок в среднем предлагает 8% годовых от аренды, а какой-то проект внезапно 20% – это плохой сигнал. 2️⃣ Реальные градостроительные планы / существующая и уже строящаяся инфраструктура Есть ли нормальные дороги, въезды/выезды на основные магистрали? Как далеко до ближайшей «цивилизации» – магазина, ресторана, торгового центра, банка, аптеки и т.п.? Если все это будет построено – то когда? На эти вопросы должны быть внятные ответы. Иначе это не проект, а сферический конь в вакууме. 3️⃣ Точки притяжения рядом Пляж, парк, достопримечательности, торговые центры, знаковые объекты, музеи, школы, университеты – в зависимости от аудитории проекта, точки притяжения могут быть разные. Туристам одно, постоян

Геополитика создает шум вокруг недвижимости ОАЭ, но не меняет фундаментальных факторов. А они таковы: • Эмираты – один из наиболее прозрачных регулируемых рынков. • Потребность в жилье растет за счет большого количества экспатов. • Недвижимость – одна из ключевых отраслей экономики, пользующаяся вниманием и поддержкой властей. Часть крупных застройщиков – государственные. К тому же, это далеко не первые сложности, с которым сталкивается рынок. Подготовила для вас маленький экскурс в прошлые кризисы: 2008-2009 Глобальный финансовый кризис обрубил поток международных инвестиций и кредитных средств. Многие амбициозные “стройки века” встали. Цены упали в среднем на 30-40%. Уроки были извлечены: • Рынок стал жестко регулироваться государством. • Введена обязательные эскроу-счета. • С тех пор недостроя в стране нет. Уже в 2009 году количество продаж взлетело больше, чем в 4 раза: 15 378 сделок в 2008 vs 71 747 сделок в 2009. К 2013 году рынок взлетел. 2014-2017 Падение мировых цен на нефть (

1. Максимально устойчивая целевая аудитория Рост ипотечных ставок «отсекает» от рынка в основном покупателей недвижимости эконом и комфорт-класса. ЦА элитных проектов в меньшей степени зависит от кредитных денег. Для сравнения: в 2025 году в массовом сегменте с привлечением ипотеки было заключено 77% сделок, среди новостроек премиум-класса — 31%, а в сегменте делюкс — всего 2%! Для более гибких возможностей по управлению капиталом застройщики элитных проектов предлагают своим покупателям рассрочки. 2. Тихая гавань Чем больше нестабильности и неопределенности в мире — тем выше запрос на сохранение капитала в надежных твердых активах на домашнем рынке. Квадратные метры в центре Москвы — это та самая тихая гавань на века, которая, из года в год демонстрирует обоснованный рост цен и спроса. Средства, возвращенные из-за границы, выведенные из высокорисковых финансовых инструментов, а также деньги региональных покупателей, которые ранее были ориентированы зарубеж, «оседают» в недвижимости Мо

Рыночные ставки – в среднем 16–20% годовых в зависимости от банка, объекта и условий сделки. Поэтому в 2026 году ипотека уже не универсальный, а точечный инструмент под разные категории покупателей. Лидируют, конечно, льготные программы. По данным Дом РФ, на них приходится до 80% всех ипотечных сделок. Разобрали, какие ипотеки реально работают в 2026 году, кому они подходят и где есть нюанс. Рыночная ипотека – 16–20% Что происходит сейчас: • ставки остаются на высоком уровне • доступность ипотеки снизилась • ежемесячная нагрузка существенно выше 👉 поэтому большинство сделок сейчас проходит через льготные программы Семейная ипотека – до 6% Самая массовая программа на рынке Подходит: семьям с детьми (в том числе с ребёнком до 6 лет включительно) Условия: • ставка — до 6% • сумма — до 12 млн ₽ (Москва/СПб), до 6 млн ₽ (регионы) • одна ипотека на семью • оба супруга — созаёмщики ⚠️ Важно: программа регулярно корректируется — возможны изменения условий Дальневосточная и арктическая ипотека

В какой стране вместе с квадратными метрами можно получить резидентскую визу и на каких условиях – сохраняйте памятку. ОАЭ • Виза на 2 года при покупке от $205 000 Оформляется после получения права собственности. • Золотая виза на 10 лет при покупке $550 000 Можно оформить на строящееся жилье, после получения свидетельства Oqood – всего через ~3 месяца после первого взноса. Топовое решение для тех, кому виза нужна «еще вчера». Оман • На 2 года – при покупке недвижимости от любой суммы. Подать можно при наличии свидетельства о собственности – в среднем через 2-3 месяца после получения ключей. • На 5 лет – при покупке от $650 000. • Золотая виза на 10 лет при от $1,3 млн. Возможно рассмотрение документов на визу до завершения строительства. Саудовская Аравия • Премиум-резидентство – при покупке от $1.07 млн Во всех странах: Наличие резидентства дает право свободно жить, работать, вести бизнес, обучать детей, пользоваться налоговыми льготами, оформлять медстраховки, въезжать и выезжать в

У каждого объекта есть уровень ликвидности, понятный еще на старте. Если это недорогой спальный район с множеством аналогичных проектов со студиями/однушками, ваша будет лишь одной из сотен на высококонкурентном рынке. → Тогда придется либо снижать цену, либо менять стратегию и выжидать в аренде, пока основной поток конкурентов не уйдет с рынка. Чтобы не допустить такой ситуации, я всегда рекомендую грамотно выбирать локацию с учетом своего бюджета. Когда сумма позволяет взять либо студию на море, либо двушку в среднем районе и среднем проекте — стОит выбирать море. Точки притяжения локации — это главные драйверы ликвидности и роста цен. Если настроены на быструю перепродажу, выбирать объект нужно именно с этим “прицелом”, а не просто максимальную площадь за минимальные деньги. Второй момент: важно не просто продать, а продать с выгодой. Если цена входа в сделку изначально была завышенной, и вы, ожидая доходности, тоже ставите завышенную цену, найти покупателя будет сложно. → В этом сл

Ставка по ипотеке всего 3,7% на строящийся объект, одобрение без визы и рефинансирование с экономией более $13 000 в год Как обещала, возвращаюсь к горячей ипотечной теме с реальными кейсами от нашего партнера. Кейс 1. Ставка ниже, фиксация дольше. Клиент живет и официально работает в ОАЭ. Казалось бы, препятствий для получения ипотеки нет, но: - Недвижимость еще строилась, а банки рассматривают такие сделки строже. - У других брокеров и банков клиенту предлагали ставку минимум 4,05% годовых с фиксацией на 2 года, а далее — плавающая ставка. Нашим партнерам удалось согласовать ставку 3,7% с фиксацией на 3 года — на тот самый строящийся лот. Стоимость объекта от застройщика: 1 000 000 дирхам (~$274 000) Первоначальный взнос: 20% (~$54 800) Срок: 25 лет Платеж: $1123 в месяц по фиксированной ставке 3,7% Кейс 2. Ипотека для нерезидента Клиент — житель одной из европейских стран с доходом в долларах. Но: - Визы резидента ОАЭ нет. - В анамнезе уже есть отказы от банков. - Возраст 50 лет, чт

• Кто покупает схожую недвижимость на вторичке сейчас? • Есть ли кейсы перепродажи с прибылью? • Кто и зачем купит ее через 5-7 лет? Задумывались об этом? Даже если покупка пока делается ради аренды, ликвидность на вторичке — это база. Планы и личные обстоятельства меняются. Появляется желание зафиксировать прибыль или необходимость перевложиться в другой актив. И уже на этапе покупки нужно понимать, кому вы будете продавать. В 2025 году в Дубае было заключено более 66 тысяч сделок со вторичной недвижимостью (+26% к показателям 2024). Для сравнения: на первичке - около 149 тыс. сделок. Т.е. вторичка на рынке с бешеным количеством строек и новых стартов продаж все равно супер востребована. Только за 9 месяцев 2025 г. в Дубай переехало жить 155,6 тыс. человек. Сейчас население эмирата уже на 88% состоит из экспатов, и их количество увеличивается. Этим людям нужно готовое жилье. Т.е. спрос на вторичку не насытится естественным образом, как в городах со стабильным населением. Вторичку хоро

На сегодняшний день ипотечные ставки составляют от ~4% годовых в зависимости от банка. Ставка может быть: • Фиксированной – то есть постоянной на срок до 5 лет (а далее – переход к плавающей ставке) • Изначально плавающей: ставка EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate) + небольшой процент При этом EIBOR зависит от ставки ФРС США, а значит, и фиксированная, и плавающая стоимость ипотеки изменяются вслед за ней. Чем ниже ставка в США – тем дешевле ипотека в ОАЭ. Например, в 2022 году кредит на жилье в Дубае можно было взять от ~2,8%. И возможно, что и без того дешевая (особенно по сравнению с бешеными ставками в РФ!) ипотека в ОАЭ может стать еще доступнее, пока вы проходите все этапы оформления или по ходу выплат. Есть еще вопросы по ипотеке? Напишите нам в чат – свяжем с партнерами, которые занимаются оформлением. Подписывайтесь на телеграм-канал о недвижимости Ageeva Real Estate

Кто может получить одобрение банка? Люди, которые устроены на работу в компаниях ОАЭ и получают стабильную зарплату. В этом случае нужно будет предоставить банку паспорт, визу, Emirates ID, выписку с банковского счета, расчетные листки о зарплате за последние 6 месяцев, трудовой договор или контракт подрядчика, отчет по кредитной истории. Также одобрение получают резиденты с собственным бизнесом в ОАЭ. Тогда вместо документов от работодателя, понадобятся выписки с корпоративных банковских счетов, лицензия и пакет документов на компанию. В общем, все привычно для подобных кредитов в любой стране, каких-то сверхъестественных требований нет. Возможна ли ипотека для НЕрезидентов ОАЭ? Да. Можно предоставить пакет документов от работодателя в стране проживания и подтверждение адреса – например, счет за коммунальные услуги. От владельцев бизнеса потребуются документы на компанию, договор аренды офиса, фото офиса и счет за стационарный телефон, чтобы подтвердить реальность вашего бизнеса. Но э